買樓定租樓抵？租樓真係等於幫人供樓日日蝕?

無公信力的政府放寬按揭成數後，全世界都又開始討論買唔買樓。
有人話 (其中好多後生未買樓) 咁即係幫班收成期人士套現，等班後生的去接火棒+等你班友因為擔心俾人炒斷供而唔再反對政府任何政策。
另一邊廂，有番個錢+已經有層樓既中年以上人士個個又係到話機會黎啦，之前成人話上唔到車既就把握機會買，買自住樓無得輸ga。
而即日開始，全世界封盤，樓價即刻彈番之前跌左個10%。。。升左Over 10% la wor，仲應該買？應該聽邊個講呀？你話聽班有樓有經驗既，係咪即係等於幫手接班無良業主火棒呀？97同Sars都整唔衰個樓市，你好信班無樓的廢青？(利申，以上非本人意見，係將兩方諗法打出黎咋，唔係我唔尊重人呀吓）
今次無聊研究就試圖客觀地Quantify一下呢個時勢究竟應該把握機會買樓定係租樓算

一般黎講，其實坊間唔同Side都會同意以下買樓同租樓的好處同唔好處：
買樓的好處：

1. 低息按揭，可以以很低成本借約360個月的人工，係一般人可以低息借盡的唯一途逕
2. 銀行好少Call Loan，所以可以鎖死每月居住的支出
3. 供樓利息可扣稅（一年最多可扣100k * 17% = 17,000）
4. 有Mortgage Link高息戶口

租樓的好處：

1. 較有彈性，香港租約通常係一年死約一年生約。基本上遇到衰鄰居 / 噁心的突發事件 (同層兇案 / 香港班有牌唔show的恐怖分子係走廊放催淚彈 / 成班福建幫係隔離等斬死你等等事件) 都可以很快搬走。
2. 較高流動性，因不需供樓所以較低機會出現負現金流的機會
3. 不需要理會維修費用 (Referring to 維標等等事件)

而小矮人係唔同意以下某Ｄ人所講的買樓好處的：

1. QE放水年代，資產會升值，所以應該盡快買樓。此句前一句話資產會升值係岩的，但唔等於後句都岩。QE年代係所有資產都會升值，除左住宅其實股票債券車位等等都一樣會升值。所以QE年代你係要買優質資產，包括但不限於樓的。任何投資 (包括樓) 其實都有機會成本係入面，你買左樓，即係其實你可能會Miss左投資其他可能賺得更多錢的機會的（當年的騰訊當日的bynd？），當然都可能係避開左俾人呃的機會啦（火X森夾公仔機？）。買唔買樓，其實係應該Compare你係其他Asset的Investment Performance的。
2. 租樓同供樓每月俾既錢差唔多，不過買樓供完之後層樓係你既，租樓唔會，只係幫人供樓。先唔講今時今日你供一定仲會俾租貴，當你呢句岩你呢句都係錯的，同樣都係因為無理會上個Point入面提到的機會成本。你租樓固然每個月係要俾租，不過你亦慳左筆首期，有Ｄ投資有道的人係可以將筆首期拎去投資賺番Over佢一年交租的數目的。做人眼界闊少少，唔好以為個個租客唔買樓就=淨識放錢入銀行蝕通漲先得架。你會話咁係得某d人識投資，散戶淨係會蝕架咋。邊個叫你買港股呀，S&P500呢十幾年平均年回報都有12%，傻既識買voo/spy就搞掂啦，嫌高風險仲可以買債分散風險，投資梗係要學啦，但你話想跟大市回報其實未必好難，更可況你買樓都係要學ga，買錯地點買錯大小一樣追不上大市升幅。
3. 收租日日賺，咪以為樓價跌你租樓就好D先得ga，業主可以照加你租架！係，佢係加到，不過租客都可以唔租租過第二個平D既單位啫。除非你話全香港的單位都係佢既咁就話無得揀局住租啫，佢係唔係呀？租務市場其實比買樓市場大，同埋比較起來，樓價唔需要睇一般人的收入，但租金係要架。即係話，其實樓價理論上係可以無頂，不過租金一定有頂=一般人既月入，所以一般租金升幅係無樓價升幅咁勁。睇番差餉物業估價署的數字，2012-2017年400呎單位平均升左63% (大概每年10%)，但係租金只係升左47% (大概每年8%)。而且唔好忘記呢段時間其實經濟幾好，人工平均都有升4-5%，你可以話都係追唔到租金升幅，但係其實亦可以睇成租金升幅相比起樓價升幅係俾人工升幅拉低左。而當租金升到一般市民可以承受的最大程度時候，市民係會揀租個細D的單位 (呢個亦係劏房單位形成的原因) ，而唔係硬食你升個租的，因為實在硬食唔到，咁基於Supply and Demand的關係，同樣單位的租不會升到上去，而係會維持不變。當然又有班業主會話咁咪改建個單位做劏房囉，呢度就唔理呢D Case la，因為好多咁做個Ｄ人係犯法／走法律罅改建而無理會消房條例。咁你講到犯法／走法律罅呢就你有張良計，佢有過牆梯la，有人咪因為咁走去租工廈住啦，甚至有D做埋租霸添。

以上就會係一般人討論時候的理據。而通常聽完之後你都會覺得公說公有理，婆說婆有理而無法判斷出一個Optimal的結論的（所以你見班人嘈左十年都係得唔出一個共識，但係其間所講既照樣黎黎去去都係個D Points，無聊到呢）。所以小矮人就將以上的理據量化，你改下Ｄ參數做返適合自己之後就可以客觀咁得出一個結論啦。
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1yum-FfX8sm0hWxngF0jkSTBGpPiR2wPe1szcHq1M_4s/edit?usp=sharing

初始的Assumption:

1. 3%通漲
2. 如不買樓而把首期用作投資增值，年回報為8% (補充一句2009-2018 S&P 500平均年回報=12%，以50%投資S&P500 ETF + 50%投資3%-4%市政債/A級債而言，平均年回報約7.5%)。槓桿比率為2，息率為~2.95% (IB Rate / Tax Loan Rate)
3. 價值650萬的樓租金約16,500（地產網搜尋樓盤/新聞所得）
4. 每月償還2.75%按揭保險，印花稅，律師費及佣金等雜費為28萬
5. 假設持有單位10年後賣出
6. 私樓十年內的年回報為約10%，此計算為假設：未來兩年樓價因經濟差將會升0%及5%，然後因供應斷崖而年升10%，15%及20%，然後回落至10%。直到十年後因香港漸漸被中國化及失去其國際金融城市地位，每年只升5% >> 0% >> 甚至跌20%-30%之後一直橫行只跟通漲升（補充一句根據差餉及物業管理署的數據，2008-2017年平均每年樓價升幅約為12%，而CCL 2011-2018年平均每年升幅約8.7%）
7. 租金升幅為樓價升幅的75%，即平均每年升7.4%（也是根據差餉及物業管理署的數據，2008-2017年平均每年租金升幅為6.7%)
8. 差餉及管理費由業主支付

結果是買樓比租樓以現值計會多賺400萬：

	Asset (PV)	Mortgage / Rent (PV)	Other Expense (PV)	Net Asset (PV)
Buy & Hold 10 Years	12,389,888	2,938,669	377,620	9,073,455
Rent (Private) for 10 Years	7,413,182	2,337,009		5,076,173
Rent (Public Housing) / Live with parents	7,413,182	324,342		7,088,841

同場加映住公屋或與父母同住的數據，會比買樓賺得少但比租私樓賺得多。

或者有人睇到結論就會話都話香港地應該買樓架啦，你哂時間計呢樣計個樣咪棧搞著自己，香港地買樓邊會輸呀。不過咁就錯Lu，其實個結果對假設非常敏感，例如假設我們把持有年期改為30年的話立即會變成租樓多賺4,239萬:

	Asset (PV)	Mortgage / Rent (PV)	Other Expense (PV)	Net Asset (PV)
Buy & Hold 10 Years	8,495,621	0	729,567	7,766,054
Rent (Private) for 10 Years	55,878,143	5,720,582		50,157,561
Rent (Public Housing) / Live with parents	55,878,143	766,118		55,112,025

或者我們將平均投資年回報改成10% + 2.4 Leverage Ratio (事實上80%按揭=由初始500% Leverage Ratio降低到10年後138%)，租樓亦會比買樓多賺54萬:

	Asset (PV)	Mortgage / Rent (PV)	Other Expense (PV)	Net Asset (PV)
Buy & Hold 10 Years	12,389,888	2,938,813	377,620	9,073,455
Rent (Private) for 10 Years	11,375,639	2,337,009		9,611,663
Rent (Public Housing) / Live with parents	11,375,639	324,342		11,624,330

經過輸入不同參數的測試後，會得出以下結果：

1. 自認投資達人的話，假設樓價每年跟通漲升3%，投資總年回報要大於5.7%才能追上買樓 (長楂30年)的升幅。
2. 假設樓的年回報=投資年回報=5% (若不槓桿)，因為按揭的桿杆效應，30年計買樓會比租樓多賺763萬（以現值計）。但若槓桿3倍去投資，30年計租樓會比買樓多賺566萬（以現值計）。買樓之所以能發達，其實是因為它一開始的高槓桿效應。所以如果想以投資其他資產勝過買樓升幅的話，必須使用槓桿，否則你是很難賺取與它相同的高回報的。無可否認，對一般人而言，樓是最容易及以較低風險做槓桿的工具。
3. 以3年期看 (因為SSD要鎖3年)，樓的年回報必需高於4.4%才會比租樓賺（假設5%投資回報+2倍槓桿=7%總回報）。想現在入市可以想想經濟衰退但政府托市之下樓價可以有4.4%升幅嗎？你認為可以那就是入市的時機，你認為不可以，那就不應該入市。

注意上述的計算並不包含(1) 租樓流動性的加分，(2) 業主維修＋賣樓的費用和 (3)租客給Agent的佣金。

以下呢段好主觀：

主觀地看，小矮人認為香港樓市會愈來愈像大陸的樓市，樓價愈來愈高（因為港人買樓迷思＋QE），但租售比會不斷下降，因為香港經濟前景看淡（中國經濟增長減慢＋香港變得愈來愈一國一制＋市民質素變低 (每日150個係咩人自己諗)，令市民對租金的承受能力沒有太大上升空間。）所以每年樓價增長會設定為7%，但租金增長則為4%。機會成本方面，投資設定為7%=樓價增長，槓桿系數為2。假使持貨13年（2033年左右應該會開始對2047"過渡問題"形成焦慮，俾自己一年時間出貨，所以大約持貨13年），買樓會比租樓多賺191萬。只用191萬的利潤鎖死你13年 + 幫手托住呢個崎形市場 + 時刻擔心自己屋企私有產權被侵佔的問題又究竟值唔值得呢？

30歲，持有大學學歷的人月入應有多少？

三十而立，因這句說話令多少人在近三十時變得傍徨？

結婚了嗎？買樓了嗎？事業比起其他人來說還好嗎？

縱使你明白每個人其實並不需要按著社會規定的"正確道路"走，卻總免不了想起以上的問題。。。無他，人類的劣根性：總是免不了跟他人比較。

而今天這篇文，就是看看其中一個困擾很多人的萬惡問題：30歲月入應有多少？

有人會說統計處的人均月入中位數：17,500

有人會說這不準確，因為很多人不會誠實的回答，亦不包括很多富豪根本的租金和股息收入（常見的例子就是李家誠年薪只有4位數）。

某程度上這是對的，所以今天我們不看統計處的數據，看稅局數據吧！這應該能看到工薪階層的中位數。

稅局的數據是沒有收入低於132,001的人的（大約等於月入一萬 + 有雙糧 / 一個月花紅），但因為我們的關注點是持有大學學歷的人，這部分的人可以忽略，因為大多是Part-time／大學生不會做的極低技術工作）

2016-2017年入息	納稅人數目	百分率	累計百分率
132,001 - 140,000	16,247	1%	1%
140,001 - 150,000	49,524	3%	4%
150,001 - 180,000	150,576	9%	12%
180,001 - 210,000	143,533	8%	20%
210,001 - 240,000	123,949	7%	27%
240,001 - 270,000	119,814	7%	34%
270,001 - 300,000	109,314	6%	40%
300,001 - 400,000	291,138	16%	57%
400,001 - 500,000	203,981	12%	68%
500,001 - 600,000	145,441	8%	77%
600,001 - 700,000	101,320	6%	82%
700,001 - 800,000	70,882	4%	86%
800,001 - 900,000	44,018	2%	89%
900,001 - 1,000,000	35,194	2%	91%
1,000,001 - 1,500,000	82,672	5%	96%
1,500,001 - 2,000,000	31,227	2%	97%
2,000,001 - 3,000,000	24,349	1%	99%
3,000,001 - 5,000,000	13,072	1%	100%
5,000,001 - 7,500,000	4,211	0%	100%
7,500,001 - 10,000,000	1,641	0%	100%
10,000,001及以上	2,440	0%	100%
總數	1,764,543

考慮到30歲有大學學歷平均來說大概會是公司的中低層 (AM-M grade)，我們可以拿40%-50% percentile來估計30歲持有大學學歷的人的中位數工資，即大概是300k-400k（以每年十三個月計算，即月入約23k-31k）。但這是2016/17年度的數字，假設17-19年的人工升幅是5%，以現在的水平計算，即可合理地猜30歲持有大學學歷的人年收入中數位是330k-440k（以每年十三個月糧計算，即月入約25-34k）
若目標是成為Top 25%的打工仔的話，則是年收入550k-660k（以每年十三個月糧計算，即月入約42-51k）
若目標是成為Top 10%的打工仔的話，則是年收入990k-1,100k（以每年十三個月糧計算，即月入約76-85k）

上表不包括自僱人士（e.g.的士司機，保險經紀）的，但根據統計處2012年的自僱人士就業情況報告，擁有大學教育程度的自僱人士只有約四萬（自僱人士總數約廿萬），而當年薪俸稅納稅人數目約一百六十萬 ，幾乎可忽略不算。事實上根據強積金最新的報告，現在自僱人士的總數約三十萬，按2012年的比例算，擁有大學教育程度的自僱人士大約也是約6萬，不會對數據做成大影響。
至於另一點：香港有很多已經很有錢所以不工作的人嗎？根據統計處2017年的數據，25-60歲的人有405萬，其中有50萬料理家務者。而歸入統計處計算的勞動人口有328萬，所以25-60歲不是主婦又沒有工作的人其實只有27萬人。如果我們把這27萬人都歸到10M月入以上的話（這是極端的假設，因為其中應包含了拿綜援或因傷殘沒有工作的人等），稅局的表則會變成這樣：

2016-2017年入息	總數	百分率	累計百分率
132,001 - 140,000	16,247	1%	1%
140,001 - 150,000	49,524	2%	3%
150,001 - 180,000	150,576	7%	11%
180,001 - 210,000	143,533	7%	18%
210,001 - 240,000	123,949	6%	24%
240,001 - 270,000	119,814	6%	30%
270,001 - 300,000	109,314	5%	35%
300,001 - 400,000	291,138	14%	49%
400,001 - 500,000	203,981	10%	59%
500,001 - 600,000	145,441	7%	67%
600,001 - 700,000	101,320	5%	72%
700,001 - 800,000	70,882	3%	75%
800,001 - 900,000	44,018	2%	77%
900,001 - 1,000,000	35,194	2%	79%
1,000,001 - 1,500,000	82,672	4%	83%
1,500,001 - 2,000,000	31,227	2%	85%
2,000,001 - 3,000,000	24,349	1%	86%
3,000,001 - 5,000,000	13,072	1%	86%
5,000,001 - 7,500,000	4,211	0%	87%
7,500,001 - 10,000,000	1,641	0%	87%
10,000,001及以上	269,740	13%	100%
總數	2,031,843

中位數其實沒怎麼變，也是約330-440k年收入水平。（以每年十三個月糧計算，即月入約25-34k）
Top 25%則變成770k-880k（以每年十三個月計算，即月入約59-68k）
Top 10%則是別想了。。。因為我們已經假設了有13%的富豪了。根據花旗銀行調查，2018年淨資產有一千萬以上的千萬富翁共有51萬，平均年齡是58歲。而對比上表，百萬年收入的人已有43萬人，與51萬不算相差太遠，所以這個Adjustment應該已經有效調整了有錢人的影響。

新世紀論壇和新青年論壇在2015年也進行過香港各世代大學生收入比較的研究（見https://thestandnews.com/society/香港各世代大學生收入比較研究報告/）。在2013年，約30歲的大學學歷勞工月入中位數約是22k，以5%工資增長計，以2019年計，中位數約是26k，與使用稅局的數據差不多。而Top 10%的大學學歷勞工月入則約是約52k。

至於兼職和父幹的收入估算呢，根據政府2018年第一季的數據，兼職顧員的每月收入有約5,200。假設你做婚禮攝影／化妝，一單工作約六七千，每月有兩單工作（考慮每年只有一半時間是淡季），那麼每月大約就有約13k額外收入）。租金收入方面，根據稅局2017-2018年的統計，共有約十四萬張稅單，每張稅單平均需繳付約26k的物業稅。以15%物業稅推斷，每月租金約15k。若以投資角度看，假設投資三百萬公用股，每年派發4%股息，那麼每月大概會有10k被動收入。從以上數據合理的推斷，正常打工仔從租金/兼職得到的最多都是每月多一萬到兩萬的收入。
那麼，如果我們的假設人人都有每月額外10k的其他收入，則：
30歲有大學教育背景的人年收入中位數會是約450k-560k（以每年十三個月計算，即月入約35-43k）
Top 25%的年收入會是約670k-1,000k（以每年十三個月計算，即月入約52-77k）
（但你真的相信有約一半30歲的打工仔會在假日做兼職／有父幹收租／投資有道嗎。。。）
Top 10%則不嘗試計算了，因為有錢人的數目和他們的被動收入難以估算。。。

總結：
1. 可以估算有大學教育程度的30歲人平均月入是25k-40k
2. 月入中位數其實不怎麼受到自僱人士，有錢人和被動收入影響。
3. 月入過五六萬的真的其實已經算高收入人群了。你可能仍然只是公司的食物鏈底層／對比有父幹的人不算甚麼，但是當你放眼全港，你真的不算低收入。請給一般打工仔一點同理心，理解一下自己生活圈子外的世界。另一方面，令人悲哀的是，即使你屬於高收入人群，你在香港也是難以找到一個安居之處。。。

而以上其實這些都是參考數據而已。
你的收入比中位數高又怎樣？當錢能滿足了基本需求後，其實你會發覺精神上的追求和健康會比錢更重要。
收入比中位數低也不用傷心，每人也活在不同的時區，J.K.Rowling和肯德基上將也是過了三十歲才成功的。
這個數據小矮人覺得比較有用的地方，大概是拿來想一想自己需不需要轉工／轉行／變相搞生意。因為若你在公司的上司（甚或那個行業）也拿不到以上計算的中位數的話，大概就代表那間公司／行業絕對沒有錢途。如果你其實沒有那麼熱愛那份工作，那麼在三十而立的這個時候，給點勇氣找其他工作／自己創業吧！以人均壽命八十歲看，你的壽命其實還有五十年呢！