買樓定租樓抵？租樓真係等於幫人供樓日日蝕?

無公信力的政府放寬按揭成數後，全世界都又開始討論買唔買樓。
有人話 (其中好多後生未買樓) 咁即係幫班收成期人士套現，等班後生的去接火棒+等你班友因為擔心俾人炒斷供而唔再反對政府任何政策。
另一邊廂，有番個錢+已經有層樓既中年以上人士個個又係到話機會黎啦，之前成人話上唔到車既就把握機會買，買自住樓無得輸ga。
而即日開始，全世界封盤，樓價即刻彈番之前跌左個10%。。。升左Over 10% la wor，仲應該買？應該聽邊個講呀？你話聽班有樓有經驗既，係咪即係等於幫手接班無良業主火棒呀？97同Sars都整唔衰個樓市，你好信班無樓的廢青？(利申，以上非本人意見，係將兩方諗法打出黎咋，唔係我唔尊重人呀吓）
今次無聊研究就試圖客觀地Quantify一下呢個時勢究竟應該把握機會買樓定係租樓算

一般黎講，其實坊間唔同Side都會同意以下買樓同租樓的好處同唔好處：
買樓的好處：

1. 低息按揭，可以以很低成本借約360個月的人工，係一般人可以低息借盡的唯一途逕
2. 銀行好少Call Loan，所以可以鎖死每月居住的支出
3. 供樓利息可扣稅（一年最多可扣100k * 17% = 17,000）
4. 有Mortgage Link高息戶口

租樓的好處：

1. 較有彈性，香港租約通常係一年死約一年生約。基本上遇到衰鄰居 / 噁心的突發事件 (同層兇案 / 香港班有牌唔show的恐怖分子係走廊放催淚彈 / 成班福建幫係隔離等斬死你等等事件) 都可以很快搬走。
2. 較高流動性，因不需供樓所以較低機會出現負現金流的機會
3. 不需要理會維修費用 (Referring to 維標等等事件)

而小矮人係唔同意以下某Ｄ人所講的買樓好處的：

1. QE放水年代，資產會升值，所以應該盡快買樓。此句前一句話資產會升值係岩的，但唔等於後句都岩。QE年代係所有資產都會升值，除左住宅其實股票債券車位等等都一樣會升值。所以QE年代你係要買優質資產，包括但不限於樓的。任何投資 (包括樓) 其實都有機會成本係入面，你買左樓，即係其實你可能會Miss左投資其他可能賺得更多錢的機會的（當年的騰訊當日的bynd？），當然都可能係避開左俾人呃的機會啦（火X森夾公仔機？）。買唔買樓，其實係應該Compare你係其他Asset的Investment Performance的。
2. 租樓同供樓每月俾既錢差唔多，不過買樓供完之後層樓係你既，租樓唔會，只係幫人供樓。先唔講今時今日你供一定仲會俾租貴，當你呢句岩你呢句都係錯的，同樣都係因為無理會上個Point入面提到的機會成本。你租樓固然每個月係要俾租，不過你亦慳左筆首期，有Ｄ投資有道的人係可以將筆首期拎去投資賺番Over佢一年交租的數目的。做人眼界闊少少，唔好以為個個租客唔買樓就=淨識放錢入銀行蝕通漲先得架。你會話咁係得某d人識投資，散戶淨係會蝕架咋。邊個叫你買港股呀，S&P500呢十幾年平均年回報都有12%，傻既識買voo/spy就搞掂啦，嫌高風險仲可以買債分散風險，投資梗係要學啦，但你話想跟大市回報其實未必好難，更可況你買樓都係要學ga，買錯地點買錯大小一樣追不上大市升幅。
3. 收租日日賺，咪以為樓價跌你租樓就好D先得ga，業主可以照加你租架！係，佢係加到，不過租客都可以唔租租過第二個平D既單位啫。除非你話全香港的單位都係佢既咁就話無得揀局住租啫，佢係唔係呀？租務市場其實比買樓市場大，同埋比較起來，樓價唔需要睇一般人的收入，但租金係要架。即係話，其實樓價理論上係可以無頂，不過租金一定有頂=一般人既月入，所以一般租金升幅係無樓價升幅咁勁。睇番差餉物業估價署的數字，2012-2017年400呎單位平均升左63% (大概每年10%)，但係租金只係升左47% (大概每年8%)。而且唔好忘記呢段時間其實經濟幾好，人工平均都有升4-5%，你可以話都係追唔到租金升幅，但係其實亦可以睇成租金升幅相比起樓價升幅係俾人工升幅拉低左。而當租金升到一般市民可以承受的最大程度時候，市民係會揀租個細D的單位 (呢個亦係劏房單位形成的原因) ，而唔係硬食你升個租的，因為實在硬食唔到，咁基於Supply and Demand的關係，同樣單位的租不會升到上去，而係會維持不變。當然又有班業主會話咁咪改建個單位做劏房囉，呢度就唔理呢D Case la，因為好多咁做個Ｄ人係犯法／走法律罅改建而無理會消房條例。咁你講到犯法／走法律罅呢就你有張良計，佢有過牆梯la，有人咪因為咁走去租工廈住啦，甚至有D做埋租霸添。

以上就會係一般人討論時候的理據。而通常聽完之後你都會覺得公說公有理，婆說婆有理而無法判斷出一個Optimal的結論的（所以你見班人嘈左十年都係得唔出一個共識，但係其間所講既照樣黎黎去去都係個D Points，無聊到呢）。所以小矮人就將以上的理據量化，你改下Ｄ參數做返適合自己之後就可以客觀咁得出一個結論啦。
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1yum-FfX8sm0hWxngF0jkSTBGpPiR2wPe1szcHq1M_4s/edit?usp=sharing

初始的Assumption:

1. 3%通漲
2. 如不買樓而把首期用作投資增值，年回報為8% (補充一句2009-2018 S&P 500平均年回報=12%，以50%投資S&P500 ETF + 50%投資3%-4%市政債/A級債而言，平均年回報約7.5%)。槓桿比率為2，息率為~2.95% (IB Rate / Tax Loan Rate)
3. 價值650萬的樓租金約16,500（地產網搜尋樓盤/新聞所得）
4. 每月償還2.75%按揭保險，印花稅，律師費及佣金等雜費為28萬
5. 假設持有單位10年後賣出
6. 私樓十年內的年回報為約10%，此計算為假設：未來兩年樓價因經濟差將會升0%及5%，然後因供應斷崖而年升10%，15%及20%，然後回落至10%。直到十年後因香港漸漸被中國化及失去其國際金融城市地位，每年只升5% >> 0% >> 甚至跌20%-30%之後一直橫行只跟通漲升（補充一句根據差餉及物業管理署的數據，2008-2017年平均每年樓價升幅約為12%，而CCL 2011-2018年平均每年升幅約8.7%）
7. 租金升幅為樓價升幅的75%，即平均每年升7.4%（也是根據差餉及物業管理署的數據，2008-2017年平均每年租金升幅為6.7%)
8. 差餉及管理費由業主支付

結果是買樓比租樓以現值計會多賺400萬：

	Asset (PV)	Mortgage / Rent (PV)	Other Expense (PV)	Net Asset (PV)
Buy & Hold 10 Years	12,389,888	2,938,669	377,620	9,073,455
Rent (Private) for 10 Years	7,413,182	2,337,009		5,076,173
Rent (Public Housing) / Live with parents	7,413,182	324,342		7,088,841

同場加映住公屋或與父母同住的數據，會比買樓賺得少但比租私樓賺得多。

或者有人睇到結論就會話都話香港地應該買樓架啦，你哂時間計呢樣計個樣咪棧搞著自己，香港地買樓邊會輸呀。不過咁就錯Lu，其實個結果對假設非常敏感，例如假設我們把持有年期改為30年的話立即會變成租樓多賺4,239萬:

	Asset (PV)	Mortgage / Rent (PV)	Other Expense (PV)	Net Asset (PV)
Buy & Hold 10 Years	8,495,621	0	729,567	7,766,054
Rent (Private) for 10 Years	55,878,143	5,720,582		50,157,561
Rent (Public Housing) / Live with parents	55,878,143	766,118		55,112,025

或者我們將平均投資年回報改成10% + 2.4 Leverage Ratio (事實上80%按揭=由初始500% Leverage Ratio降低到10年後138%)，租樓亦會比買樓多賺54萬:

	Asset (PV)	Mortgage / Rent (PV)	Other Expense (PV)	Net Asset (PV)
Buy & Hold 10 Years	12,389,888	2,938,813	377,620	9,073,455
Rent (Private) for 10 Years	11,375,639	2,337,009		9,611,663
Rent (Public Housing) / Live with parents	11,375,639	324,342		11,624,330

經過輸入不同參數的測試後，會得出以下結果：

1. 自認投資達人的話，假設樓價每年跟通漲升3%，投資總年回報要大於5.7%才能追上買樓 (長楂30年)的升幅。
2. 假設樓的年回報=投資年回報=5% (若不槓桿)，因為按揭的桿杆效應，30年計買樓會比租樓多賺763萬（以現值計）。但若槓桿3倍去投資，30年計租樓會比買樓多賺566萬（以現值計）。買樓之所以能發達，其實是因為它一開始的高槓桿效應。所以如果想以投資其他資產勝過買樓升幅的話，必須使用槓桿，否則你是很難賺取與它相同的高回報的。無可否認，對一般人而言，樓是最容易及以較低風險做槓桿的工具。
3. 以3年期看 (因為SSD要鎖3年)，樓的年回報必需高於4.4%才會比租樓賺（假設5%投資回報+2倍槓桿=7%總回報）。想現在入市可以想想經濟衰退但政府托市之下樓價可以有4.4%升幅嗎？你認為可以那就是入市的時機，你認為不可以，那就不應該入市。

注意上述的計算並不包含(1) 租樓流動性的加分，(2) 業主維修＋賣樓的費用和 (3)租客給Agent的佣金。

以下呢段好主觀：

主觀地看，小矮人認為香港樓市會愈來愈像大陸的樓市，樓價愈來愈高（因為港人買樓迷思＋QE），但租售比會不斷下降，因為香港經濟前景看淡（中國經濟增長減慢＋香港變得愈來愈一國一制＋市民質素變低 (每日150個係咩人自己諗)，令市民對租金的承受能力沒有太大上升空間。）所以每年樓價增長會設定為7%，但租金增長則為4%。機會成本方面，投資設定為7%=樓價增長，槓桿系數為2。假使持貨13年（2033年左右應該會開始對2047"過渡問題"形成焦慮，俾自己一年時間出貨，所以大約持貨13年），買樓會比租樓多賺191萬。只用191萬的利潤鎖死你13年 + 幫手托住呢個崎形市場 + 時刻擔心自己屋企私有產權被侵佔的問題又究竟值唔值得呢？